环球观察：楼市“春意”初现，多个大型城市成交回升明显

楼市回暖的信号在越来越多的城市出现。北京、上海、广州、南京、合肥等多城的到访带看、项目成交等数据均有明显修复，多位房地产业内人士也向记者表示感受到了市场的回暖。

中达证券研报数据显示，2月份以来，42个主要城市新房销售保持正增长的态势，周度新房成交皆环比上涨。国家统计局的数据也显示，1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数明显增加。

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第三方研究机构克而瑞指出，结合70城房价和近期市场变化来看，前期宽松政策和低房贷政策确实使得一部分城市初现复苏迹象。但对于这轮回暖，业内较多抱以谨慎乐观的态度，多位受访人士认为，尽管当前市场复苏信号较强，持续性仍有待观察。纵观2023年整体的市场走势，业内仍保持看好，市场普遍预计所在城市销售2023年会稳中有增。

“楼市复苏一般会历经四个阶段，先是来访和带看量增加，然后是去化率提升，之后是存库下降、供应量提升，最后是价格预期上升并进入上涨循环。”西政资本认为，目前，楼市主要处于复苏的第一阶段。

新房价格指数近1年来首次止跌

楼市行情改善的消息传到了三线小城，在上海工作的小馨被家长催着买房。不过，开启了看房模式的她近两周看上的两套二手房，都在两三天后被中介通知已经成交出售。

2月16日，记者走访上海市场时从某大型连锁中介机构的闵行一门店处了解到，最近上海二手房成交有了明显回升，“上个周日，仅我们一家公司在上海的成交量就有300多套。”

同样的情况也发生在华南。“有朋友上上周看的一套房子，上周有人加价50万买了。”总部在深圳的某房企人士告诉记者，其公司在深圳龙华的一个顺销项目“一天卖了十多套”。

二线城市的回温亦明显。记者近日在南京市场走访时发现，不少项目的售楼处来客不断成交也明显上涨。某央企开发商南京营销总告诉记者，2月份以来，其手中项目的来访量达到了1月时的3-4倍，成交有约2-3倍的增长，“如果跟2022年的峰值相比，当前的成交也达到了2倍左右。”

“最近江北项目在工作日的成交有时能冲到3000万，周末翻倍。而去年下半年的时候，可能一天都没有成交。”该营销总透露，去年下半年颇为惨淡的青岛市场近来也恢复明显，“有的盘一天能卖近20套。”

苏州一项目销售经理告诉记者，近来市场回暖确实较为明显，不论是年前积累的客源还是年初的新增的，看房的积极性都有提高。另据苏州当地的地产分析师提供的数据显示，2月上旬，苏州市区的周度认购套数分别超过了500套、660套，是1月份周度认购水平的3倍多。

据平安证券调研显示，春节后合肥市场的不少项目来访上升，越秀旗下一项目周末来访近200组，平时来访超过20组，另有项目计划加推不到100套，已获得近400人认筹；无锡一项目在2月销售接近40套，相当于过去1个月流速，每周接待来访超400组。

总部在华南的一家TOP20房企内部人士也表示近来有感受到市场的暖意。据其提供的市场调研信息显示，2月上旬的深莞市场稳中向好，佛山临广市场热度提升；江苏高能级城市如南京、苏州、无锡等城市提升很快，扬州、徐州正常回升；中西部城市主城依然保持热度。

从全国范围的数据来看，楼市出现了筑底回升的迹象。根据中达证券研报数据显示，2月份过去的三周里，其监测的42个主要城市新房销售保持正增长的态势，成交面积环比涨幅分别为1181%、19%、14%。

房价也有止跌的趋势。据国家统计局数据，2023年1月，70个大中城市新房销售价格环比上涨的城市有36个，较上月增加21个；上海、合肥环比涨幅为0.7%，领跑全国；宁波、成都紧随其后，环比上涨0.6%。整体来看，一线城市新房价格环比上涨0.2%，二线城市新房价格环比上涨0.1%，三线城市新房价格环比降幅收窄。

国盛证券研报指出，这是自2022年2月以来，70城新房价格指数环比首次止跌，部分一二线城市新房销售出现小幅复苏，三线城市环比降幅缩窄，主要受益于疫情管控放松后，近期各地接连出台刺激经济、提振信心等政策。

上半年市场仍在修复中

尽管一派热闹景象，但业内普遍认为当前楼市处于爬坡阶段。

在国盛证券跟踪的30个城市中，2023年以来的7周里，新房累计成交同比为正的城市仅有10个，一线城市中则只有北京同比增长约5%。“本周30个样本城市成交接近300万平方米，但也仅是去年10-11月平均水平。”该机构认为，新房销售量能依然不足。

近来回暖势头强劲的南京，过去7周累计成交同比仍有45%的降幅。有南京房地产业内人士分析，当前市场有较为明显的人气回升、成交量放大，但新房、二手房仍存在以价换量的情况，预计今年上半年将会是去库存的阶段。

活跃的上海二手房市场也还在恢复中。上述上海中介人士透露，目前其所在公司平台上挂牌的二手房数量约有12万套，与春节前差别并不大。

上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示，2月份的成交量大约在1.3万套，尚未达到2万套的“冷热线”水平，房价不具备反弹的动力。据了解，近来不少房源是以挂牌价93折-95折的价格成交。

事实上，业内对此番楼市回暖的信心并不充分，多位受访业内人士认为当下的市场表现主要来自此前长时间积压的需求，疫情管控放松后，人员流动恢复，短期内需求集中释放，存在后劲不足的可能。

有苏州当地的市场人士直言，现阶段的市场情况不太好判断，目前的这波热度与年前积累、年初造势有一定关系。某华东房企内部人士也表示，市场情况还需要再观察，“看看传统的三月小阳春能否如期到来”。

华泰证券近日发布的一则研报显示，目前除了部分来访明显回升的城市，也有部分表现较为平淡的二三线城市，如宁波、金华等，而绍兴等城市则是短暂回暖后又回落至低迷状态。同时，二线城市两周成交量修复尚未传导至房价。市场普遍对所在城市持谨慎乐观态度，预计上半年更多还是在修复阶段。

亿翰智库研究总监于小雨向记者分析，目前需求端存在三方面的问题，使得市场热度的持续性暂无强有力支撑。

“市场持续修复的关键在于经济持续向好，目前向好预期不断增加，但就业形势、投资意愿等并没有出现明显扭转，需求端购买力的持续修复还需要时间。同时，短期房价上行的压力仍较大，基于对房屋的保值和增值观念，房价的调整影响购房意愿。”于小雨指出，对项目能否交付的担忧虽然正在通过“保交楼”相关支持政策缓解，但解决项目交付难题是需要时间周期的。整体而言，需求端购买力与购买意愿存疑，市场热度的持续性有待观察。

克而瑞也认为，前期宽松政策和低房贷政策确实使得一部分城市初现复苏迹象，但复苏是局部而非全面的，持续性是脆弱的、尚且存疑的，底部修复过程也较为缓慢，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航，一些压力城市宽松政策也有进一步加码的必要。

近来，许多城市也在不断放松楼市政策，包括扬州、惠州、长沙等城市调整了限购、限售、首付比例等政策。另据贝壳研究院，2月百城首套主流利率再创2019年以来新低，有17城首套房贷利率回调至4%以内。

谨慎之余，业内仍对2023年整体的市场走势表示看好。“市场普遍预计所在城市销售2023年会稳中有增，如克而瑞预期南京或能在2022年基础上有10%-20%的增长等。”华泰证券上述研报称。

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